万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

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　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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